„[…] wskazać należy, że pomimo braku w rozporządzeniu wskazania sposobu obliczania średnich wskaźników zabudowy oraz obowiązku jego podania w analizie, nie ulega wątpliwości, że metodologia, w oparciu, o którą sporządzający analizę dokonał stosownych obliczeń musi być ujawniona” – tak brzmi teza sformułowana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w ramach analizy prawidłowości decyzji w przedmiocie warunków zabudowy. Jakie jeszcze wskazania poczynił Sąd?

WSA podkreślił, że warunkiem koniecznym dla przyjęcia prawidłowych wskaźników zabudowy w postaci wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz szerokości elewacji frontowej, jak również wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jest niewątpliwie prawidłowe ustalenie średniego wskaźnika tych wielkości dla obszaru analizowanego. W ocenie WSA dla potrzeb zachowania ładu przestrzennego średnie wielkości powinny być wyliczane dla całego obszaru analizowanego, a nie tylko dla działek zabudowanych obiektami o tej samej funkcji. Stanowi to niezbędny punkt wyjścia do ustalenia konkretnych i zindywidualizowanych parametrów i wskaźników nowej zabudowy, które mogą odbiegać od wartości średnich w obszarze analizowanym, jeśli odstępstwo to jest urbanistycznie usprawiedliwione – stwierdził Sąd. W konsekwencji jego zdaniem ustalenie średnich wielkości wskaźników w obszarze analizowanym jest więc obligatoryjnym elementem analizy urbanistycznej. WSA zaznaczył też, że aby możliwa była weryfikacja wskazanych przez autora analizy wielkości konieczne jest ustalenie parametrów każdej z działek znajdujących się w obszarze analizowanym, a następnie na tej podstawie ustalenie wskaźnika średniego dla całego obszaru analizowanego, który musi być wynikiem działania matematycznego.

Idąc dalej WSA wskazał, iż dopiero późniejsza konkretyzacja wskaźników i parametrów nowej zabudowy może odbywać się poprzez odniesienie jej do zabudowy o tożsamej funkcji. Dla ustalenia warunków konkretnego rodzaju zabudowy decydujące znaczenie powinna mieć bowiem analiza tych działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i formy architektonicznej obiektów budowlanych – orzekł Sąd.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 20 października 2021 r., II SA/Gd 140/21

Źródło: CBOSA