Organ administracji zobowiązany jest w drodze decyzji administracyjnej do ustalenia opłaty planistycznej, gdy zostaną spełnione łącznie dwa warunki. Po pierwsze - w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości. Po drugie - zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. WSA w Gliwicach orzekł, że ustalenie wartości nieruchomości musi dotyczyć nieruchomości w takim kształcie (wielkości), w jakiej istniała w chwili wejścia w życie planu miejscowego (powodującego wzrost wartości), bez względu na jej późniejsze podziały oraz bez względu na przedmiot zbycia.
Skarżąca wraz z inną osobą fizyczną zbyły działkę. Wójt Gminy ustalił stronom opłatę w wysokości 4.693 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia mpzp. W poprzednim mpzp bowiem działka znajdowała się na terenach rolnych, obecnie natomiast położona jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej i częściowo w obszarze drogi. Jak zauważył organ I instancji, zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego doprowadziło to do wzrostu wartości działki o 46.930 zł. Jak wyjaśniono w dalszej części decyzji, stosując 20% wysokości opłaty liczonej od wzrostu wartości dało to kwotę 4.693 zł przypadającą na każdego współwłaściciela.
Pełnomocnik stron zaskarżając decyzję sformułował zarzuty dotyczące operatu szacunkowego. Wskazał na brak powiadomienia "poprzedników prawnych nabywców" o oględzinach przeprowadzonych przez rzeczoznawcę majątkowego, co godzi w ich interes faktyczny. Zwrócił też uwagę na to, że w operacie nie wskazano numeru księgi wieczystej działki, którą poddano wycenie. Nie podano tam też informacji o dowodzie zbycia nieruchomości oraz podstawie tej operacji.
SKO utrzymało w mocy rozstrzygnięcie. Podstawą do ustalenia, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości jest operat szacunkowy opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ administracji jednak nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Powinien jednak dokonać oceny pod względem formalnym tj. zbadać czy został wytworzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera niezbędne elementy i czy nie zawiera niejasności. Zdaniem Kolegium operat zawierał wszelkie wymagania w tym zakresie.
Sprawa trafiła do WSA. Sąd na wstępie wskazał art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Stanowi on, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Podstawową kwestią dla ustalenia opłaty planistycznej jest wykazanie przez organ administracji, że zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście wpływa na zmianę jej wartości. Kluczowym dowodem w tej materii jest operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W kontrolowanej sprawie biegły oszacował wartość nieruchomości - zarówno przed wejściem, jak i po wejściu w życie planu miejscowego - stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przy tej metodzie, jak stanowi § 4 ust. 4 r.w.n. porównuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Analiza aktu notarialnego – umowy kupna oraz księgi wieczystej prowadzi do wniosku, że w dacie wejścia w życie planu miejscowego wyceniana nieruchomość stanowiąca działkę nr 1 nie była jeszcze ewidencyjnie wydzielona, bowiem działka ta powstała dopiero na skutek podziału działki 4, zatwierdzonego ostateczną decyzją Wójta Gminy w późniejszym czasie. Okoliczność ta nie została jednak wzięta pod uwagę przy wycenie na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej. Tymczasem ustalenie wartości nieruchomości musi dotyczyć nieruchomości w takim kształcie (wielkości), w jakiej istniała w chwili wejścia w życie planu miejscowego, bez względu na jej późniejsze podziały oraz bez względu na przedmiot zbycia. W świetle art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu, jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału lub scalenia.
Organy orzekające w niniejszej sprawie naruszyły przepisy art. 36 ust. 4 u.p.z.p. oraz § 4 ust. 4 r.w.n. w sposób mający wpływ na wynik sprawy, co skutkować musiało uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.
II SA/Gl 996/22 - Wyrok WSA w Gliwicach
