Każdy samorząd planując współpracę z sektorem prywatnym, na opisanych wcześniej zasadach, powinien odpowiedzieć na  kilka pytań. Pierwszym z nich jest kwestia czy, a jeżeli tak, to w oparciu o jakie przepisy prawne możliwe jest zawarcie wspomnianej umowy o współpracy, pomiędzy inwestorem prywatnym a miastem? Kolejną kwestią jest zdefiniowanie formy prawnej, jaką przyjąć może taka umowa o współpracy. Najważniejszym pytaniem, w kontekście rozważań o konieczności zastosowaniu formuły ppp (lub innej formy zamówień publicznych), jest odpowiedź na pytanie, czy zawarcie umowy o współpracy wymaga zastosowania procedur konkurencyjnych i jak powinny być one wdrożone w zgodzie z prawem.

Należy zastrzec, że dla dalszych rozważań nie jest istotne, czy umowa o współpracy przybierze formę konkretnych umów przedwstępnych (najmu, dzierżawy lub sprzedaży lokali), czy też ograniczy się jedynie do zawarcia listów intencyjnych. Każde miasto wyposażone zostało w osobowość prawną (art. 2 ust. 2 u.s.g. - Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 594 z późn. zm., w skrócie "u.s.g.") . Samorząd może zaciągać zobowiązania, być stroną umów cywilnoprawnych, pozywać, jak i być pozywane. Miasta (ze względu na fakt, że procesy rewitalizacyjne przebiegają głownie w gminach miejskich rozważania odniesiemy do kompetencji gmin miejskich i kierujących nimi burmistrzów) wyposażone zostały również w mienie komunalne, obejmujące własność i inne prawa majątkowe (art. 43 u.s.g.). Miasta mogą nabywać mienie m.in. w drodze czynności cywilnoprawnych (art. 44 pkt. 5 u.s.g.). Zatem, w celu zapewnienia zaplecza lokalowo-biurowego, koniecznego do wykonywania zadań własnych lub zleconych, miasto może nie tylko wykorzystywać własne mienie, ale również mienie nabyte w drodze umów cywilnoprawnych, zarówno przenoszących własność mienia (np. umowy sprzedaży), jak i umów zależnych (np. najem lub dzierżawa). Umowy dotyczące zarządu mieniem, jak i nabycia mienia komunalnego w imieniu samorządu, zawiera jednoosobowo burmistrz (wójt, prezydent), albo jego zastępca działający samodzielnie lub wraz z inną upoważnioną przez burmistrza osobą. Jeżeli umowa dotycząca nabycia mienia wiązać się będzie z powstaniem zobowiązań pieniężnych, do jej skuteczności potrzebna jest kontrasygnata skarbnika lub osoby przez niego upoważnionej (art. 46 ust. 1 i 3 u.s.g.).  Z powyższych przepisów wynika, że w celu zaspokojenia potrzeb lokalowych, miasto może zarówno kupować nieruchomości gruntowe (pod inwestycje), budynkowe lub lokalowe, jak również może zawierać umowy najmu/dzierżawy takich nieruchomości. Do zawarcia tego rodzaju umów, co do zasady, wystarczające będzie samodzielne działanie burmistrza. Do kompetencji rady miasta zastrzeżone zostało z kolei podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania nieruchomości gruntowych (art. 18 ust. 1 pkt. 9 lit. a u.s.g.). Jeżeli brak uchwały rady gminy, określającej zasady nabywania nieruchomości na czas dłuższy niż 3 lata, to do czasu jej uchwalenia zawarcie przez burmistrza umowy, na nabycie nieruchomości na czas dłuższy niż trzy lata, wymaga zgody rady miasta. Kompetencja rady miasta nie obejmuje umów dotyczących innych nieruchomości, niż grunty, tj. nieruchomości budynkowych i lokalowych. Nie obejmuje ona również ruchomości. Burmistrz może zatem samodzielnie zawierać umowy, w drodze których nabywa nieruchomości budynkowe lub lokalowe. Jeżeli jednak umowa nabycia nieruchomości budynkowej lub lokalowej wiązać się będzie z nabyciem ułamkowej części grunty, należy przyjąć, że zawarcie takiej umowy podlegać powinno pod zasady ustalone przez radę miasta w uchwale wydanej na podstawie art. 18 ust. 1 pkt. 9 lit. a u.s.g., a w razie jej braku wymagać będzie zgody rady. Wobec przytoczonych regulacji, zawieranie umów najmu czy dzierżawy nieruchomości przez miasto, od podmiotów trzecich, na okres dłuższy niż trzy lata, jak również umów sprzedaży, podlegać będzie jedynie procedurze określonej przez radę w stosownej uchwale, a w razie jej braku procedurze ustalonej przez burmistrza. W praktyce będzie się to wiązać z podjęciem przez burmistrza negocjacji z właścicielem nieruchomości, której nabyciem miasto jest zainteresowane. W kontekście zarysowanych kwestii podkreślić należy, że transakcje prowadzące do nabycia przez samorząd własności nieruchomości oraz innych praw do nieruchomości (najem, dzierżawa) są wyłączone spod reżimu ustawy prawo zamówień publicznych (art. 4 pkt. 3 lit. i u.p.z.p. - Ustawa z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych, t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 907 z późn. zm., w skrócie "u.p.z.p.") . Dotyczy to także umów przedwstępnych, prowadzących do tego rodzaju transakcji, a wyłączenie takie jest w pełni zgodne z przepisami prawa unijnego w tym zakresie. Zakres wyłączenia jest szeroki, gdyż dotyczy zarówno nabycia własności i innych praw rzeczowych, jak i praw obligacyjnych do nieruchomości wszystkich rodzajów (gruntowych, budynkowych i lokalowych). Należy też wspomnieć, że wyłączenie to stosuje się także do części nieruchomości, ponieważ zamawiający zwykle zainteresowany będzie nabyciem konkretnej nieruchomości, spełniającej jego indywidualne potrzeby. W konsekwencji "dostawcą" konkretnej nieruchomości dla zamawiającego może być zasadniczo tylko jej właściciel. Zamawiający ma zatem swobodę podjęcia negocjacji z właścicielami wybranych przez siebie nieruchomości, swobodę co do sposobu prowadzenia tych negocjacji, jak i możliwość podjęcia całkowicie swobodnej decyzji co do wyboru oferty.

Autorzy: Bartosz Korbus, Marcin Wawrzyniak