Jakiś czas temu, w artykule poświeconym przedsięwzięciom rewitalizacyjnym przedstawiliśmy przykłady przedsięwzięć z zakresu rewitalizacji zrealizowanych w Sopocie i w Gdańsku. Ich ekonomicznym napędem była współpraca władz lokalnych i deweloperów na rzecz uruchomienia potencjału ekonomicznego nieruchomości publicznych objętych przedsięwzięciem, przy jednoczesnej budowie niezbędnej infrastruktury technicznej.
W omawianych przedsięwzięciach kluczową rolę odegrały wkłady własne podmiotów publicznych – atrakcyjne nieruchomości przeznaczone do realizacji przedsięwzięć ppp. Jednak równie często to sektor prywatny jest w posiadaniu nieruchomości kluczowej dla przeprowadzenia przedsięwzięcia. Formalnie najprostszym rozwiązaniem jest w takiej sytuacji samodzielne pozyskanie tej nieruchomości, jednak bardzo często jest to utrudnione lub niemożliwe ze względu na brak środków budżetowych. Władze nie muszą jednak rezygnować ze swych planów, muszą jednak postępować zgodnie z zasadami gospodarności i konkurencyjności postępowania. Należy w tym kontekście rozróżnić co najmniej dwa warianty: aktualny właściciel nieruchomości, rozważanej jako potencjalne miejsce realizacji przedsięwzięcia ppp, jest zainteresowany uzyskaniem statusu partnera prywatnego w danym przedsięwzięciu oraz sytuacja, w której sektor prywatny nie jest zainteresowany uzyskaniem statusu partnera prywatnego, a jedynie zbyciem przedmiotowej nieruchomości na potrzeby przedsięwzięcia, nawiązując z podmiotem publicznym porozumienie, na mocy którego to przyszły partner prywatny ma nabyć nieruchomość, na której zrealizowane ma być przedsięwzięcie.
Wobec braku środków budżetowych, jakie powinny zostać przeznaczone na jednorazowy zakup tego typu nieruchomości (i samodzielne wdrożenie inwestycji tradycyjnie lub w formule ppp) pojawia się pytanie, jakie są możliwości nawiązania współpracy z sektorem prywatnym, w której strona publiczna mogłaby uzyskać dostęp do atrakcyjnych w jej opinii obiektów, bez zbytniego obciążania budżetu inwestycyjnego. Należy mieć na względzie, że władze publiczne inaczej, niż ma to miejsce w przypadku działań sektora prywatnego, nie mają pełnej swobody w wyborze kontrahentów. Związane są w tym obszarze obowiązkami w zakresie zapewnienia konkurencyjności oraz przejrzystości wydatkowania środków publicznych.
W praktyce, dość często sektor prywatny, jako właściciel nieruchomości położonych na terenach, które mają być objęte procesami rewitalizacyjnymi, gotowy jest, przy okazji realizacji własnych zamiarów inwestycyjnych, skupionych na celach komercyjnych (np. budowy galerii handlowej czy biur), nawiązać współpracę z lokalnymi władzami przy zagospodarowaniu nieruchomości stanowiącej jego własność, zgadzając się na nasycenie inwestycji komercyjnych elementami infrastruktury publicznej, która może służyć administracji lokalnej i jednocześnie uatrakcyjnić część komercyjną przedsięwzięcia. Owa część publiczna może zawierać biura dla lokalnej administracji (szczególnie tej utrzymującej kontakty z mieszkańcami lub inwestorami), publiczną placówkę edukacyjną (np. przedszkole) czy placówkę ochrony zdrowia. Ponieważ współpraca tego typu może być atrakcyjną formułą rewitalizacji centrów miast, zaspokajając jednocześnie inne potrzeby inwestycyjne strony publicznej (w zakresie siedziby urzędu czy lokali komunalnych), rodzi się pytanie: czy i w jaki sposób można sformalizować współpracę, w której to przedsiębiorca dysponuje pierwotnie nieruchomością, na której ma być wzniesiona infrastruktura, którą zainteresowany jest sektor publiczny? Jest to sytuacja odwrotna do zachodzącej w większości partnerstw publiczno-prywatnych, gdy wkład własny wnosi podmiot publiczny.
Administracja musi działać w sposób transparentny i konkurencyjny, posiadając dobre rozpoznanie co do własnych potrzeb, które mają być zaspokojone dzięki przewidywanej umowie z sektorem prywatnym. W najczęściej spotykanym wariancie, samorządy rozważają czy i na jakich zasadach w związku z realizacją inwestycji prywatnej (obejmującej część komercyjną jak i publiczną) (inwestycja) na nieruchomości prywatnej mogłoby nastąpić nawiązanie współpracy z samorządem (miastem), polegającej na tym, że miasto zobowiąże się w ramach umowy z inwestorem do uczestnictwa w częściowym zagospodarowaniu powierzchni biurowej i usługowej (najmu części powstałych w ramach inwestycji lokali) zgodnie z potrzebami lokalowymi miasta (na potrzeby niniejszego artykułu porozumienie to nazwijmy „umową o współpracy”, nie przesądzając na razie o odstawach prawnych tego kontraktu).
Umowa o współpracy mogłaby hipotetycznie przewidywać, że miasto wynajmie, a następnie kupi od inwestora określoną powierzchnię w budynku wzniesionym na terenie prywatnym (należącym do inwestora). Umowa o współpracy w tym kontekście powinna w interesie podmiotu publicznego, ale i inwestora (któremu zależy na efektywnym zagospodarowaniu czy raczej skomercjalizowaniu własnej inwestycji), wskazywać przeznaczenie poszczególnych lokali, standard wykończenia, a także zasady użytkowania tych lokali przez miasto (lub inny podmiot publiczny), w tym tytuł prawny do lokali, a także wysokość czynszu, lub zasady jego ustalenia. Można zakładać, że umowa o współpracy, pierwotnie dotycząca udostępnienia Miastu oczekiwanych lokali, mogłaby dopuszczać ich sprzedaż na rzecz kontrahenta publicznego (miasta), określając przy tym zasady sprzedaży, w tym mechanizm, ustalenia ceny. Jest to scenariusz współpracy, będący wynikiem ograniczeń budżetowych, faktycznych stosunków własnościowych w centrach miast, w ramach których samorządy często raczej sprzedają nieruchomości, niż nabywają nowe. Nie mniej ważne, niż ograniczenia budżetowe, w działaniach administracji jest również zachowanie legalizmu działań administracji w kontaktach z przedsiębiorcami.
Autorzy: Bartosz Korbus, Marcin Wawrzyniak
