Szykują się niemałe zmiany Prawa budowlanego i to niekoniecznie mile widziane przez samorządy terytorialne.

Rewolucję w prawie budowlanym podzielono na dwie część. Pierwsza „mała zmiana” przeszła przez fazę rządową (z negatywną opinią strony samorządowej) i lada moment znajdzie się w Sejmie. Druga, poważniejsza przygotowywana jest od dwóch lat przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Budowlanego. Opracowany przez tę Komisję projekt tzw. Kodeksu urbanistyczno budowlanego znajduje się obecnie w fazie konsultacji społecznych i można domniemywać, że na przełomie roku 2014 i 2015 trafi do parlamentu.

Oto odpowiedź na pytanie, jakie rozwiązania zawarte w tych projektach wzbudzają największe kontrowersje?

Pożegnanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego

W małej nowelizacji sprzeciw wielu środowisk samorządowych wzbudza pomysł wyeliminowania decyzji o pozwoleniu na budowę domu jednorodzinnego.

Zniesiony ma zostać wymóg uzyskiwania pozwolenia na budowę i przebudowę domu jednorodzinnego.

Rozwiązanie to dotyczy budynków, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją. W takim przypadku konieczne będzie jedynie zgłoszenie budowy z projektem budowlanym i dołączenie dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku. Starosta będzie miał 30 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu od zgłoszenia.

Projekt pozostawia możliwość ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na rozpoczęcie budowy lub przebudowy domu jednorodzinnego w trybie pozwolenia na budowę, jeśli inwestor uzna, że jest to dla niego korzystniejsze.

Jak podkreśla wielu ekspertów, propozycja ta ignoruje orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego i Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w zakresie gwarancji ochrony własności.

Według Trybunału Konstytucyjnego istotą tej gwarancji jest to, że ochrona własności i innych praw majątkowych nie może być zróżnicowana zależnie od rodzaju podmiotu danego prawa, a konieczność ochrony praw osób trzecich jest jedną z podstaw wprowadzenia ustawowych ograniczeń praw inwestora (art. 31 ust. 3 Konstytucji) oraz ingerencji organów administracji w proces budowy jak i w trakcie i po zakończeniu robót budowalnych.

Podkreśla się, że pozwolenie na budowę, ukształtowane w liczącej dziesięciolecia praktyce ma decydujące znaczenie dla zagwarantowania należytej ochrony prawa własności osób trzecich, co bezpośrednio rzutuje na zapewnienie im bezpieczeństwa, a ogółowi porządku publicznego.

Temat mantra. Okręgowe, zamiast powiatowych, inspektoraty nadzoru budowalnego

W treści projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego spore wątpliwości budzi zaproponowany zakres i procedura realizacji budowy na podstawie zgłoszenia budowlanego. Większość inwestycji miałaby być realizowana w tej procedurze, skoro będzie obejmowała np. budynki mieszkalne o kubaturze do 1000 m³ i pozostałe budynki o wysokości do 5 metrów i powierzchni zabudowy do 50 m².

Zdecydowany sprzeciw powiatów budzi propozycja zmiany struktury organów nadzoru budowlanego. Znów powraca pomysł zniesienia powiatowych inspektorów nadzoru budowlanego stanowiących organy administracji zespolonej, a wprowadzenie okręgowych inspektorów nadzoru budowlanego stanowiących organy administracji niezespolonej. Zmiana taka jest zwycięstwem resortowego myślenia o funkcjonowaniu państwa; myślenia, z którym miała definitywnie skończyć reforma samorządowa roku 1998.

Gdyby przyjąć projekt Kodeksu urbanistyczno-budowalnego w dzisiejszymi kształcie to będziemy mieli jeszcze więcej problemów natury kompetencyjnej niż obecnie. Tytułem przykładu: organem administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji będzie nadal starosta. Należy jednak jednoznacznie przesądzić, czy zadania te realizuje, jako zadania własne powiatu, czy też zadania zlecone z zakresu administracji rządowej. Rozstrzygnięcia tej kwestii w projekcie Kodeksu zabrakło.

Niezrozumiały jest też np. sens proponowanego przepisu zakazującego wywłaszczania nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa. Wywłaszczenie może następować zarówno na rzecz Skarbu Państwa, jak i jednostek samorządu terytorialnego. Jeśli zatem celem przepisu było nakłanianie organów publicznych do współpracy – w miejsce rozstrzygnięć administracyjnych – to wyłączenie powinno obejmować również nieruchomości należące do jednostek samorządu terytorialnego. Jeśli cel był inny to propozycja tego przepisu powinna zostać usunięta z Kodeksu urbanistyczno-budowlanego.

Co najmniej kontrowersyjna jest zaproponowana zasada podziału części kosztów realizacji infrastruktury technicznej. Jest ona oparta na stosunku długości frontu nieruchomości do długości zrealizowanej infrastruktury technicznej. Tymczasem w warunkach polskich częste jest obsługiwanie przez zrealizowaną infrastrukturę techniczną również działek położonych w drugim rzędzie zabudowy, a dostępnej za pośrednictwem sięgaczy (ulic mających jeden wyjazd, zakończonych najczęściej placem do zawracania, potocznie zwanych ślepym zaułkiem lub ślepą ulicą). Wydaje się, że proporcja powinna raczej nawiązywać do stosunku powierzchni działki do ogólnej powierzchni działek obsługiwanych przez daną infrastrukturę.

To rzecz jasna tylko przykłady niekoniecznie pozytywnych rozwiązań, które znalazły się w projekcie Kodeksu urbanistyczno-budowlanego.

Wierzyć trzeba, że autorów tych propozycji uda się odwieść od planu ich wdrożenia.

Marek Wójcik