Na kanwie sprawy dotyczącej decyzji o warunkach zabudowy sąd administracyjny w Olsztynie wypowiedział się w zakresie definiowania zabudowy zagrodowej. Kluczowe jest powiązanie zabudowań gospodarczych i mieszkalnych.
Inwestor otrzymał warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali namiotowej i dwóch silosów wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu w zabudowie zagrodowej. Zaskarżyła to właścicielka sąsiedniej działki. Jednym z jej zarzutów było to, że wydano decyzję dla inwestycji, która nie spełnia definicji zabudowy zagrodowej. Skarżąca zaakcentowała, że przez pojęcie „zagroda” rozumie się zespół zabudowań na terenie wiejskim składający się z domu mieszkalnego i budynków gospodarczych. Za takowy zespół budynków nie może zostać uznana planowana inwestycja, gdyż nie obejmuje budowy obiektu mieszkalnego, stanowiącego obligatoryjny element zabudowy zagrodowej. W konsekwencji złamano m.in. przepisy art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Sąd przychylił się do części argumentacji skarżącej. Wskazał, że wnioskowana zabudowa w postaci hali namiotowej i silosów wraz z niezbędną infrastrukturą nie odpowiada pojęciu "zabudowy zagrodowej", ponieważ nie obejmuje budynku mieszkalnego. W art. 4 pkt 31 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych ustawodawca wskazał, że na gruncie tej ustawy jako zabudowę zagrodową rozumie się budynki mieszkalne oraz budynki i urządzenia służące wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, jeżeli są położone na gruntach rolnych i wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Według sądu - aby uznać wnioskowaną zabudowę za zabudowę zagrodową, trzeba ją więc powiązać z miejscem zamieszkania rolnika. Dlatego, posiłkując się także dotychczasowym orzecznictwem w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego, orzekł, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej musi bezwzględnie obejmować również dom mieszkalny.
„Zabudowa zagrodowa to funkcjonalnie zorganizowane zabudowania o charakterze gospodarczym (produkcyjnym) oraz mieszkaniowym służąca prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Przyjmuje się, że poszczególne budynki, budowle i urządzenia mogą być położone w oddaleniu od centralnego punktu zagrody. Istotne jest jednak to, aby były one funkcjonalnie i organizacyjnie powiązane z gospodarstwem rolnym, którego elementem jest zagroda – siedlisko (…) W świetle powyższych rozważań organy orzekające niezasadnie przyjęły, że dla uwzględnienia wniosku wystarczające było oświadczenie inwestora, że w przyszłości ma zamiar wybudować w pobliżu wnioskowanych zabudowań gospodarczych dom mieszkalny (…) samej zabudowy gospodarczej, bez możliwości powiązania jej z budynkiem mieszkalnym w zabudowie zagrodowej, nie można uznać za zabudowę zagrodową” – ocenił sąd.
Na podstawie: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 3 grudnia 2024 r., sygn. II SA/Ol 617/24 (orzeczenie nieprawomocne)
