Resort inwestycji i rozwoju zamieścił kolejne materiały związane z przekształcaniem użytkowania wieczystego we własność. To odpowiedzi na pytania: Czy w przypadku, gdy po 1 stycznia 2019 r. gmina sprzeda lokal mieszkalny na rzecz dotychczasowego najemcy, a lokal położony jest w budynku, w którym już przed 1 stycznia 2019 r. sprzedano lokale z udziałem w użytkowaniu wieczystym, nabywca lokalu będzie zobowiązany do płatności za przekształcenie, skoro pozostali mieszkańcy budynku, którzy kupili lokale przed 1 stycznia 2019 r. są zobligowani do płatności opłat rocznych przekształceniowych? Czy w księdze lokalu będzie też wykazywane roszczenie o opłaty za przekształcenie? Z przepisu art. 11 ust. 3 wydaje się wynikać, że trzeba będzie płacić opłaty.
Wyodrębnienie przez gminę lokalu po dniu 1 stycznia 2019 r. nie będzie wpływało na treść praw do nieruchomości przysługujących gminie oraz jej następcom prawnym. W dniu 1 stycznia 2019 r. gmina była właścicielem gruntu, a nie jej użytkownikiem wieczystym. Zatem norma zawarta w art. 11 ust. 3 ustawy o przekształceniu nie dotyczy lokali lub części budynku, które na dzień uwłaszczenia stanowiły przedmiot własności gminy, będącej jednocześnie właścicielem gruntu. Prawem związanym z własnością takich lokali lub części budynku była bowiem własność nieruchomości gruntowej. Z tych względów, na nabywcy lokalu od jednostki samorządu terytorialnego, będącej dotychczas właścicielem gruntu, nie będzie spoczywał obowiązek wnoszenia opłaty za przekształcenie.
Czy opłata roczna przekształceniowa uwzględnia bonifikaty obligatoryjne, które przysługiwały od opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (np. bonifikatę przyznaną w 2018 r. osobom o niskich dochodach, albo bonifikatę od opłat za nieruchomości zabytkowe)?
Opłata za przekształcenie stanowi równowartość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia (art. 7 ust. 2 ustawy o przekształceniu). Podstawę wymiaru opłaty za przekształcenie utożsamiać należy zatem z wysokością opłaty należnej właścicielowi nieruchomości (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego) ustalonej zgodnie z art. 72 ust. 1 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Konstrukcja normatywna oraz celowość regulacji zawartej w art. 7 ust. 2 ustawy o przekształceniu przemawia za odniesieniem wymiaru opłaty za przekształcenie do wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, a nie do wysokości kwoty uzyskanej poprzez obniżenie opłaty rocznej w wyniku uwzględnienia bonifikaty przysługującej na podstawie przepisów (np. art. 73 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Warto równocześnie zwrócić uwagę, że ustawa o przekształceniu zawiera przepisy stanowiące samoistną podstawę udzielania bonifikat od opłat przekształceniowych. MIiR zachęca samorządy do podejmowania inicjatyw w tej sprawie, w tym w szczególności wobec osób o niższych dochodach.
Czy przekształceniu podlegają odrębne nieruchomości niezabudowane budynkami mieszkalnymi występujące np. wewnątrz lub na obrzeżach osiedli mieszkaniowych? Nieruchomości te posiadają infrastrukturę techniczną służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dla nieruchomości sąsiednich zabudowanych budynkami wielorodzinnymi. W skład infrastruktury towarzyszącej wchodzą m.in. drogi, parkingi, garaże, place zabaw, tereny zielone oraz inne drobne formy architektoniczne.
Celem ustawy przekształceniowej jest zniesienie prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe. Gramatyczna wykładnia przepisów nie pozostawia wątpliwości, że zakresem regulacji objęte są wyłącznie nieruchomości, na których znajdują się budynki o funkcji mieszkalnej, wraz z infrastrukturą towarzyszącą umożliwiającą prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych.
Z tych względów, uwłaszczeniem nie zostaną objęte nieruchomości całkowicie wolne od zabudowy lub zabudowane innymi, niż określone w ustawie obiektami. Warto jednak przypomnieć, że obowiązujące regulacje stanowią pierwszy etap systemowej konwersji użytkowania wieczystego we własność i nie zamykają drogi do uwłaszczenia także w odniesieniu do pozostałych gruntów w ramach przyszłych rozwiązań legislacyjnych.
Aktualnie resort na bieżąco monitoruje otrzymywane sygnały oraz bada sytuacje, w których uzasadnione byłoby objęcie przekształceniem również odrębnych nieruchomości położonych w otoczeniu gruntów objętych uwłaszczeniem ex lege.
Więcej informacji znajduje się tutaj.
