Na ostatnim posiedzeniu Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego zaprezentowano opracowanie dotyczące regulacji uzupełniających Kodeksu urbanistyczno-budowlanego.
Wskazano na kilka kwestii:
1. Prawo do zabudowy
Wskazano, że niemal powszechnie podnoszony jest postulat reaktywowania instytucji prawa zabudowy, jako instrumentu prawnego, pozwalającego optymalnie zagospodarować i wykorzystywać przestrzeń, będącą przecież dobrem publicznym. Postulaty te doprowadziły do podjęcia prac legislacyjnych przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Cywilnego, która opracowała projekt nowelizacji Kodeksu cywilnego wprowadzający prawo zabudowy do katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Ewentualne uwzględnienie prawa zabudowy w Kodeksie mogłoby nastąpić poprzez uwzględnienie rozwiązań dotychczas przyjętych w pracach legislacyjnych. W dyskusji nad tym rozwiązaniem wyrażono poparcie dla koncepcji prawa zabudowy wskazując, że ułatwi ono gospodarowanie przestrzenią, zwłaszcza w kontekście inwestycji wielopoziomowych, których realizacja dotychczas sprawiała problemy (jako przykład wskazano Centrum Nauki Kopernik). Podniesiono także, że celowe jest, aby ostateczny kształt prawa zabudowy nie był przesądzony w Kodeksie, będzie to jednak jeden z tytułów prawnych do dysponowania nieruchomością na cele inwestycyjne. Należy również rozważyć takie instytucje jak wywłaszczenie prawa zabudowy przy realizacji inwestycji celu publicznego. Inną konsekwencją prawa zabudowy będzie wprowadzenie rozwiązań przewidujących trójwymiarowe planowanie przestrzenne - w tym w szczególności wielość przeznaczeń terenu w zależności od poziomu gruntu. Zauważono również, że pojęcie prawa zabudowy może być mylone z zasadą wolności zabudowy, co potencjalnie stanowić może naruszenie zasad techniki prawodawczej. W nawiązaniu do tej problematyki wskazywano również na kolizję przepisów prawa geologicznego i górniczego z obecnie obowiązującym prawem budowlanym - wiele inwestycji polegających na budowie podziemnego obiektu budowlanego (np. tunele) jest w Polsce realizowanych na podstawie prawa górniczego, taki tryb umożliwia bowiem ominięcie problemu uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
2. Interpretacja przepisów Kodeksu.
Miała by mieć formę instytucja interpretacji przepisów Kodeksu, na wzór prawa podatkowego. Wśród korzyści takiego rozwiązania wskazywano na ujednolicenie wykładni przepisów prawa. Zdaniem pomysłodawców wskazać można bowiem na wiele przykładów niejasności przepisów, które z jednej strony nie powinny być zbytnio kazuistyczne, z drugiej zaś powinny dawać inwestorowi pewność co do właściwego trybu postępowania w przypadku różnych inwestycji. Sformalizowana instytucja wykładni może zapewnić ujednolicenie sposobu postępowania organów w tych sprawach. Rozważane mogą być różne modele interpretacji: ogólna, dotyczycąca wszystkich kwestii związanych z procesem inwestycyjnym lub ograniczona do jednego zagadnienia, a mianowicie czy konkretna inwestycja wymaga uprzedniego uzyskania zgody budowlanej, względnie czy objęta jest obowiązkiem zgłoszenia. Zgodnie z propozycją, organem dokonującym interpretacji przepisów Kodeksu byłby Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Wskazano także że w praktyce naczelne i centralne organy administracji, w tym GINB, dokonują omawianej wykładni w ramach korespondencji z zastrzeżeniem, że nie wyłącza to odmiennego stanowiska organów oraz sądów. W dyskusji nad zaprezentowaną propozycją wskazano, że należałby rozstrzygnąć o organie właściwym do interpretacji przepisów planistycznych -prawdopodobnie będzie musiał nim być właściwy minister. Zauważono również, że konieczność regularnego dokonywania wykładni przepisów nie świadczy dobrze o jakości legislacyjnej aktu prawnego. Odwoływano się do negatywnych doświadczeń interpretacji podatkowych. Dyskutowano również nad rozwiązaniami angielskimi, w tamtejszym systemie prawnym istotną rolę odgrywają bowiem interpretacje oraz wytyczne, które - mimo formalnie niewiążącego charakteru - są powszechnie stosowane, wynika to jednak z kultury prawnej, nie brzmienia przepisu.
3. Powiązania między administracyjno-prawnymi regulacjami Kodeksu a przepisami prawa cywilnego dotyczącymi nieruchomości.
Należy zgodzić się z tym, iż niektóre kwestie procesu inwestycyjnego będą nadal unormowane w Kodeksie cywilny, jako przykład podając przepis art. 147 kc, normujący zakaz wykonywania robót ziemnych w taki sposób, aby zagrażało to sąsiedniej nieruchomości. W orzecznictwie Sądu Najwyższego powszechnie przyjmuje się, że roszczenie z art. 147 kc przysługuje niezależnie od tego, czy wydane zostało pozwolenie na budowę. Projektowana przez Komisję regulacja nie rozwiązuje problemu dopuszczalności drogi sądowej przed sądem powszechnym w sytuacji, gdy aktywność inwestycyjna uzyskała reglamentację administracyjno-prawną, najczęściej w postaci pozwolenia na budowę. W związku z tym pojawiła się propozycja zapisu wyłączającego wprost drogę cywilną w przypadku uzyskania zgody budowlanej.
4. Timeshare
Ustawa z dnia 17 marca 2012 r. wprowadziła nową postać prawa własności, zwaną potocznie prawem własności wakacyjnej. W istocie jednak chodzi w niej o formę czasowego korzystania z nieruchomości, a zatem wpływ tego zagadnienia na Kodeks jest niewielki. Powołana ustawa znowelizowała jednak również ustawę o księgach wieczystych i hipotece, przewidując możliwość wpisania do księgi wieczystej umowy timeshare, a także dopuściła ustanowienie w tej umowie prawa użytkowania nieruchomości. Należy zatem rozważyć, czy umowa timeshare może stanowić tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o ile znajdują się w niej postanowienia tego dotyczące. Podniesiono również kwestię udział u prokuratora w procesie inwestycyjnym, który oceniono jako oczywisty i niezbędny. Rozważano nad pytaniem czy w ocenie Komisji unormowania zawarte w Kodeksie postępowania administracyjnego są wystarczające czy też na prokuratora trzeba i można nałożyć szczególne obowiązki (przykładowo: obowiązek zawiadomienia prokuratora przez organy administracji w każdym przypadku rażącego zaniedbania obowiązków przez uczestników procesu inwestycyjnego, wymagającego wszczęcia postępowania administracyjnego).
Wśród innych zagadnienia możliwych do włączenia do Kodeksu, wymieniono takie jak ochrona praw autorskich w procesie budowlanym, działania właścicieli nieruchomości skierowane przeciwko lokatorom, polegające przykładowo na odcięciu dostępu do mediów, jak również przepisy modyfikujące procedury zaskarżenia rozstrzygnięć w procesie inwestycyjno-budowlanym.
Komisja podjęła następujące rozstrzygnięcia:
1. Odnośnie prawa zabudowy - Komisja oczekuje na wyniki prac Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego, zaproponowane zostanie również spotkanie obu Komisji. Przygotowane zostaną jednocześnie regulacje uwzględniające możliwość ustalenia różnych przeznaczeń terenu w związku z realizacją inwestycji podziemnych lub naziemnych.
2. Co do zasady, uznane zostało za mało realne dokonywanie wiążącej interpretacji przepisów Kodeksu przez jakikolwiek organ administracji. Rozważyć jednak należy umożliwienie takich interpretacji dla określonych kategorii spraw. Swoistą formą interpretacji pozostanie również przyrzeczenie inwestycyjne, które rozszerzyć należy na obszary bez planu miejscowego.
3. Kodeks nie będzie modyfikował obowiązujących obecnie regulacji prawa cywilnego w zakresie ochrony prawa własności nieruchomości w związku z realizacją inwestycji.
4. Opracowane zostaną propozycje ograniczenia stosowania nadzwyczajnych środków zaskarżenia rozstrzygnięć w procesie inwestycyjno-budowlanym.
5. Zakres udziału prokuratora w procesie inwestycyjno-budowlanym pozostanie bez zmian i wynikać będzie z przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.
6. W Kodeksie nie zostanie zawarta kompleksowa regulacja praw autorskich w procesie inwestycyjno-budowlanym.
