W praktyce działalności administracji publicznej, szczególnie w obszarze rewitalizacji, mogą pojawić się również sytuacje, w których podmiot publiczny nie kontroluje całości nieruchomości, które mogą być poddane rewitalizacji w ramach planowanego przedsięwzięcia, a są to nieruchomości istotne dla powodzenia tych procesów. Co więcej, często prywatny właściciel tych nieruchomości nie jest w ogóle zainteresowany uzyskaniem statusu partnera prywatnego, a jedynie skłonny jest niejako przyłączyć się biernie do przedsięwzięcia po stronie publicznej, w zamian za podwyższenie wartości własnych nieruchomości lub w celu ich satysfakcjonującej sprzedaży partnerowi prywatnemu, wyłonionemu przez podmiot publiczny.
W celu realizacji przedsięwzięcia zgodnie z ustawą o ppp i u.p.z.p. właściciel nieruchomości prywatnej, zaangażowanej w ppp, zawiera z miastem (podmiotem publicznym przyszłej umowy o PPP) umowę o współpracy, na mocy której udziela gminie pełnomocnictwa do prowadzenia negocjacji w jego imieniu i zawarcia umowy z przyszłym partnerem prywatnym. Umowa powinna przewidywać zapis, który upoważnia miasto do dysponowania nieruchomościami prywatnymi na cele budowlane. Jako, że umowa pomiędzy miastem a właścicielem nieruchomości prywatnej, objętej przedsięwzięciem, nie wiąże się z dokonywaniem na jego rzecz jakichkolwiek świadczeń pieniężnych lub rzeczowych, do jej zawarcia nie jest konieczne zachowanie szczególnych procedur.
Miasto ogłasza postępowanie na wybór partnera prywatnego, w celu zagospodarowania wszystkich nieruchomości (publicznych i prywatnych, którymi dysponuje na mocy porozumienia). Stroną umowy o PPP będzie jedynie miasto i wyłoniony konkurencyjnie partner prywatny. Wobec powyższego, niezależnie od umowy o PPP, podmiot publiczny zawrze z inwestorem odrębną umowę (choć funkcjonalnie powiązaną ściśle z umową o PPP) w imieniu właściciela nieruchomości prywatnej, określającą prawa i obowiązki tego podmiotu związane z realizacją przedsięwzięcia. Na mocy umowy o PPP i umowy zawartej między właścicielem nieruchomości zaangażowanej w PPP, właściciel tej nieruchomości udostępni partnerowi prywatnemu przedmiotowe nieruchomości na cele budowlane. Po realizacji przedsięwzięcia PPP nastąpić może (zgodnie z modelem opisanym w poprzednim artykule na temat rewitalizacji) przeniesienie własności nieruchomości na partnera prywatnego, w zamian za określone w umowie o PPP świadczenia na rzecz podmiotu publicznego i określone w umowie świadczenie na rzecz właściciela nieruchomości prywatnej, zaangażowanej w projekt. Do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości prywatnych partnerowi prywatnemu konieczne jest odrębne pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. W praktyce pojawić może się również inny wariant zaangażowania nieruchomości prywatnych strony trzeciej, nie będących ani własnością podmiotu publicznego, ani partnera prywatnego. Najczęściej będzie to sytuacja, w której podmiot publiczny zamierza zrealizować przedsięwzięcie na obszarze, którego nie jest formalnie właścicielem, a nie dysponuje środkami na jej pozyskanie. Wydaje się, że w tego typu przedsięwzięciach podmiot publiczny, przed rozpoczęciem procedury wyłonienia partnera prywatnego, może zawrzeć z właścicielem przedmiotowej nieruchomości przedwstępną umowę kupna (z ustaloną ceną), a następnie po wyłonieniu partnera prywatnego (innego, niż sprzedawca nieruchomości na której przedsięwzięcie ma być realizowane), wniesie jako wkład własny podmiotu publicznego uprawnienie do kupna przedmiotowej nieruchomości. Partner prywatny spełni świadczenie związane z zawartą umową przedwstępną, a podmiot publiczny, jako strona umowy o PPP, udostępni ją partnerowi prywatnemu na potrzeby realizacji przedsięwzięcia.
Wydaje się, że wszystkie z opisanych wyżej przypadków będą występować w przypadku prowadzenia rewitalizacji terenów miejskich o skomplikowanej strukturze właścicielskiej. Jak widać, zastosowanie przepisów prawa zamówień publicznych, w powiązaniu z normami ustawy o PPP, stwarza wiele elastycznych i jednocześnie otwartych na konkurencję możliwości nawiązania współpracy, między samorządem a przedsiębiorcami prywatnymi, które zapewniają wysoki stopień pewności prawnej podejmowanych działań administracji publicznej.
Autorzy: Bartosz Korbus, Marcin Wawrzyniak
