Organy administracji architektoniczno-budowlanej stały na stanowisku, że roboty polegające na wpięciu do przewodu kominowego urządzenia grzewczego to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu – i jako taka wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (tzw. mała wspólnota mieszkaniowa), odmawiając w związku z tym zatwierdzenia projektu budowlanego i nieudzielając pozwolenia na budowę. Jednak WSA w Gorzowie Wielkopolskim nie przychylił się do takiego poglądu.
Zdaniem Sądu dla ustalenia, czy dana czynność mieści się w ramach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, czy też stanowi jego przekroczenie, można się posiłkować treścią art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, który wprawdzie dotyczy tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych (czyli liczących powyżej 7 wyodrębnionych lokali), ale zawiera otwarty katalog czynności, które ustawodawca uznał za czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Treść tego przepisu może stanowić pewną wskazówkę co do sposobu interpretacji omawianych pojęć. W myśl art. 22 ust. 3 pkt 5 tej ustawy czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest m.in. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Przytoczony przepis wskazuje zdaniem WSA na to, że jedynie znaczna ingerencja w część wspólną nieruchomości polegająca na nadbudowie, przebudowie, zmianie udziałów w następstwie powstania odrębnej nieruchomości – jest kwalifikowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, nie każda zatem czynność, która ingeruje w część wspólną nieruchomości będzie stanowiła przekroczenie zwykłego zarządu.
W ocenie Sądu powyższe uwagi mogą być aktualne również przy wykładni art. 199 ustawy – Kodeks cywilny, który to znajduje zastosowanie w odniesieniu do małej wspólnoty. WSA wskazał, że nie każde wykorzystanie części wspólnej nieruchomości na potrzeby przeprowadzanej inwestycji budowlanej, winno być kwalifikowane jako czynność wykraczająca poza zwykły zarząd rzeczą. Jeżeli bowiem planowane roboty budowlane zmierzać mają do zachowania należytego stanu nieruchomości (budynku), to ich kwalifikacja prawna winna być oceniana właśnie przez pryzmat czynności zwykłego zarządu (art. 201 k.c.) lub czynności zachowawczych (art. 209 k.c.).
Ponadto ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynikało, że lokal użytkowy stanowiący własność skarżącej jest pozbawiony ogrzewania, wykonanie w nim wewnętrznej gazowej instalacji grzewczej jest zatem konieczne, aby lokal mógł być użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem oraz dla utrzymania jego prawidłowego stanu technicznego oraz użytkowego. W opinii Sądu w okolicznościach sprawy należało zatem rozważyć, czy wykonanie określonych robót budowlanych w konkretnym lokalu nie będzie służyło również utrzymaniu w dobrej kondycji całego budynku. Przeprowadzenie inwestycji budowlanej, która zapobiegnie procesom zawilgocenia pojedynczego lokalu może bowiem służyć prawidłowemu utrzymaniu całego obiektu budowlanego. Równocześnie oceniając zakres wnioskowanych robót budowlanych, w tym sposób ingerencji w część wspólną nieruchomości, należało mieć na uwadze stopień owej ingerencji w część wspólną, trzeba również ustalić czy planowane roboty budowlane naruszają prawidłowe funkcjonowanie obiektu oraz czy naruszają uzasadnione interesy pozostałych właścicieli nieruchomości. Z akt sprawy wynikało bowiem, że w drodze uchwał większość właścicieli nieruchomości wspólnej wyraziła zgodę na wykonanie modernizacji wewnętrznej instalacji gazowej do celów grzewczych i bytowych w lokalu użytkowym usytuowanym na parterze budynku – tym samym większość członków wspólnoty mieszkaniowej opowiedziała się za przeprowadzeniem planowanej inwestycji.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 10 kwietnia 2019 r., II SA/Go 938/18
Źródło: CBOSA
