Przyjęta przez ustawodawcę kolejność podmiotów, na których ciąży obowiązek zapewnienia odpowiedniego stanu technicznego budynku nie jest przypadkowa. Uznając, że prawo własności jest prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 Prawa budowlanego, w przepisie art. 61 ustawodawca wskazał właściciela lub zarządcę, a więc posłużył się alternatywą, co oznacza, że obowiązki na podstawie art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego mogą być nałożone również na oba podmioty łącznie.
Określenie w sposób alternatywny osób odpowiedzialnych za stan techniczny obiektów budowlanych nie oznacza, że organy administracji w oderwaniu od szczególnych okoliczności faktycznych sprawy mogą bez uzasadnienia pominąć jedną z nich. Ustalenie stron postępowania i adresatów decyzji, należy do organu prowadzącego postępowanie, w związku z tym organ ten ma prawo żądać przedstawienia dokumentów świadczących o tym, kto jest właścicielem, ewentualnie współwłaścicielem, nieruchomości, gdyż błędne ustalenia w tym zakresie mogą skutkować wznowieniem postępowania lub stwierdzeniem nieważności decyzji.
W sytuacji niemożności ustalenia właściciela lub zarządcy danego obiektu, orzecznictwo dopuszcza uczynienie adresatem takiej decyzji innego podmiotu, tj. faktycznie władającego nieruchomością podmiotu wpisanego do ewidencji gruntów i budynków. Kryterium wyboru adresata decyzji nakładającej obowiązki z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego powinno być jednak związane przede wszystkim z posiadaniem prawa do dysponowania nieruchomością. Celem regulacji jest bowiem doprowadzenie do wykonania decyzji, nakazującej usunięcie nieprawidłowości, a tylko podmiot, który posiada określone prawa do wejścia na teren nieruchomości i wykonania określonego obowiązku, może być adresatem takiej decyzji. Niewątpliwie zatem podstawowe znaczenie dla prawidłowego zastosowania przepisów art. 61 i 66 Prawa budowlanego ma prawidłowe ustalenie adresata decyzji nakazującej wykonanie określonych obowiązków.
Wyrok Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 24 lipca 2024 r., sygn. II SA/Gd 222/24
Źródło: CBOSA
