Zasoby mieszkaniowe gmin dolnośląskich w zdecydowanej większości pochodzą sprzed II wojny światowej, co rzutuje na ich stan techniczny. Ponadto zasoby te kurczą się, a gmin nie stać na remonty i inwestycje. Same gminy często nierzetelnie gospodarują swoimi zasobami lokalowymi, wyznaczają stawki czynszowe niepozwalające na modernizację budynków i nieskutecznie prowadzą windykacje. Kontrola objęła siedem gmin województwa.

W zasobach komunalnych gmin województwa dolnośląskiego znajdują się w znacznej większości budynki wybudowane przed 1945 r., które przez wiele lat były zaniedbywane, lecz ciągle pozostają w eksploatacji. Mimo remontów nieruchomości te cechują się znacznym stopniem dekapitalizacji, co jest szczególnie widoczne w mniejszych miastach regionu (10–25 tys. mieszkańców). Możliwości finansowe tych miast nie pozwalają na pełne zapewnienie należytego stanu własnych zasobów mieszkaniowych, co stanowi barierę rozwojową, gdyż zasoby mieszkaniowe w zaawansowanym wieku wymagają nieustannych nakładów w tym zakresie. Wobec tego możliwości prowadzenia nowych inwestycji są mocno ograniczone. Dekapitalizacja zasobów mieszkaniowych utrudnia również przydzielanie lokali mieszkalnych osobom, które się o to ubiegają, gdyż posiadane nieruchomości nie odpowiadają obecnym standardom cywilizacyjnym. Z kolei oczekiwania społeczne wskazują na potrzebę rozwijania budownictwa komunalnego.

Ustawa o zasobie mieszkaniowym nakłada na gminy uchwalenie Programu wieloletniego, stanowiącego podstawę gospodarowania komunalnym zasobem mieszkaniowym. Przyjęto go w sześciu z siedmiu skontrolowanych gmin. Dwa spośród tych Programów nie objęły prognozy stanu technicznego zasobu mieszkaniowego ani planowanych pełnych kosztów jego eksploatacji.

Cztery gminy w Zasadach wynajmowania lokali zawarły postanowienia niezgodne z regulacjami określonymi w ustawie o zasobie mieszkaniowym dotyczące m.in.:

• warunków, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych;
• wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającej stosowanie obniżek czynszu;
• warunków dokonywania zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach.

Gminy posiadały lokale w budynkach, które w 91,3% powstały jeszcze przed 1945 r.

Zasób mieszkaniowy tych gmin zmniejszył się o 11,3%, z 8190 lokali w 2018 r. do 7265 lokali w 2021 r. Dotyczyło to przede wszystkim mieszkań komunalnych w budynkach z większościowym udziałem gminy (o 22%), głównie na skutek sprzedaży tych mieszkań. W pięciu gminach udostępniono jedynie 23 lokale mieszkalne pozyskane w wyniku działań polegających na adaptacji dotychczasowych lokali użytkowych lub podziale lokali mieszkalnych na mniejsze.

Skontrolowane gminy nie realizowały prawidłowo, rzetelnie i gospodarnie zadań w zakresie gospodarowania posiadanym zasobem mieszkaniowym. Środki przeznaczane przez gminy na wydatki związane z przeprowadzaniem inwestycji, remontów oraz modernizacji w gminnym zasobie mieszkaniowym stanowiły jedynie od 0,08% do 3,09% ich budżetów. Utrudniało to zadanie tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych oraz negatywnie wpływało na utrzymanie w należytym stanie technicznym i estetycznym budynków w ponad 90% pochodzących sprzed 1945 r.

Prawidłowe prowadzenie gospodarki zasobem mieszkaniowym przez gminy powinno odbywać się na podstawie Programów wieloletnich oraz Zasad wynajmowania lokali, jednak w dwóch gminach program ten nie był w pełni aktualny, a jedna z gmin nie przyjęła go w ogóle. Ponadto w czterech gminach częściowo nieaktualne były Zasady wynajmowania lokali.

Według stanu na 30 września 2021 r. stawki czynszowe kształtowały się pomiędzy 2,38 zł a 6,85 zł za 1 m2 powierzchni. Tak przyjęte wielkości stanowiły odpowiednio od 0,6% do 1,6% wartości odtworzeniowej lokali mieszkalnych. Stawki te nie wystarczały dla odtworzenia posiadanych zasobów mieszkaniowych. Ponadto w dwóch gminach wystąpiły nieprawidłowości w zakresie ustalania właściwych stawek czynszowych za mieszkania komunalne.

Skontrolowane gminy w większości miały też trudności w dochodzeniu należności czynszowych (w latach 2018–2021 stwierdzono tam wzrost zaległości z tego tytułu łącznie o 4528,1 tys. zł, tj. o 22%). Wszystkie gminy prowadziły tu działania windykacyjne, jednak w trzech gminach przebiegały one w sposób nierzetelny – a także nie w pełni skuteczny, gdyż zadłużenie z powodu niezapłaconych czynszów w latach 2018–2021 wzrosło łącznie o 22%, z 20 144,7 tys. zł do 24 672,8 tys. zł. Na skuteczność działań windykacyjnych istotny wpływ miała m.in. pandemia COVID-19 i regulacje znacznie ograniczające możliwość eksmisji – wskutek których część dłużników przestało poczuwać się do obowiązku płatności zaległości czynszowych.

Sześć z siedmiu jednostek odpowiedzialnych za gospodarkę mieszkaniową nie wykonywało w pełni zaleceń dotyczących remontów i napraw wskazanych w wyniku przeglądów technicznych budynków mieszkalnych. W sześciu gminach w latach 2018–2021 na inwestycje, remonty i modernizacje w komunalnym zasobie mieszkaniowym przeznaczano niższe kwoty niż zaplanowane w Programach wieloletnich.

Potrzeby remontowe określone w Programach wieloletnich najczęściej dotyczą niezbędnych i najpilniejszych robót, a rzeczywiste potrzeby pozwalające na doprowadzenie posiadanego zasobu mieszkaniowego do właściwego standardu i utrzymania zasobu mieszkaniowego w odpowiednim standardzie znacznie przekraczają możliwości finansowe gmin.

W dwóch gminach stwierdzono wypadki zaniechania obowiązkowych okresowych kontroli stanu technicznego budynków, w sześciu gminach nie w pełni zrealizowano zalecenia z kontroli stanu technicznego budynków. Wskutek nierzetelnego utrzymywania zasobu mieszkaniowego stan techniczny kilkunastu skontrolowanych budynków stwarzał bezpośrednie niebezpieczeństwo dla życia i zdrowia ludzkiego. W jednej gminie nie zrealizowano w terminie decyzji nakazowych PINB dotyczących usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego trzech obiektów.

W sześciu gminach książki obiektu budowlanego prowadzono niezgodnie z obowiązującymi przepisami.

Odrębny ważny temat to pustostany – ich liczba w trzech gminach stanowiła od 6,6% do 10,4% całości zasobu mieszkaniowego. Część z nich czekała na remont, część jednak ze względu na stan techniczny została przeznaczona do rozbiórki. Każda z tych sytuacji oznaczała dla gmin konieczność poniesienia wysokich nakładów finansowych. Ponadto w jednej gminie ani urząd, ani spółka zarządzająca w jej imieniu gminnym zasobem mieszkaniowym nie miały aktualnych danych co do liczby pustostanów.

Proces przyznawania mieszkań w pięciu gminach przebiegał prawidłowo, w dwóch gminach stwierdzono nieliczne nieprawidłowości (co zdaniem NIK może wskazywać na dowolność w stosowaniu przepisów, co Izba zalicza do katalogu działań zawierających możliwość powstawania mechanizmów korupcjogennych). Liczba osób oczekujących na przydział mieszkania komunalnego się zmniejszyła, niemniej skontrolowane gminy nie dysponowały wystarczającą liczbą lokali dla zaspokojenia wszystkich potrzeb mieszkaniowych, przez co czas oczekiwania na przydział mieszkania wynosił średnio od 317 dni do ponad sześciu lat.

Gminy prowadziły też sprzedaż lokali komunalnych. Zdaniem NIK, taka sytuacja przy braku znaczących inwestycji związanych z budową lub pozyskiwaniem nowych lokali komunalnych powoduje ryzyko wydłużenia czasu oczekiwania na przydział lokalu komunalnego.

WNIOSKI

Samorządy gminne

Mając na uwadze nieprawidłowości ujawnione w toku niniejszej kontroli, NIK wskazuje potrzebę:

• aktualizowania Programów wieloletnich i Zasad wynajmowania lokali, z uwzględnieniem zmian przepisów prawa powszechnie obowiązującego w aspekcie zmieniającej się sytuacji społeczno-gospodarczej w gminach;
• podejmowania działań zapewniających utrzymywanie gminnego zasobu mieszkaniowego na właściwym poziomie technicznym i estetycznym
  z uwzględnieniem efektywnej polityki czynszowej i windykacyjnej, a także możliwości pozyskiwania na ten cel środków pochodzących ze źródeł zewnętrznych;
• wprowadzenia mechanizmów zapewniających prawidłowe prowadzenie książek obiektów budowlanych, a także terminowe i w pełni rzetelne wykonywanie oraz dokumentowanie okresowych kontroli stanu technicznego i estetycznego budynków wchodzących w skład gminnego zasobu mieszkaniowego.

Źródło: NIK