Tytułowa teza wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, który podzielił w tym zakresie stanowisko organów I i II instancji. Z jakich względów?

Jak przypomniał WSA, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Stosownie zaś do treści art. 2 ust. 2 ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2 stwierdza starosta w formie zaświadczenia. WSA zwrócił uwagę na to, że ustęp 1a został dodany do art. 2 ustawy o własności lokali ustawą z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, a z jego treści wynika, że ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Od dnia wejścia w życie dodanego do art. 2 ustawy o własności lokali ustępu 1a, tj. od 11 września 2017 r. starosta wydając zaświadczenie o samodzielności lokalu nie bada wyłącznie technicznego aspektu wydzielenia lokalu w przestrzeni budynku, ale musi zbadać również przeznaczenie lokalu w świetle obowiązujących ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treści decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz w świetle pozwolenia na użytkowanie albo skutecznie dokonanego zawiadomienia o zakończeniu budowy – podkreślił Wojewódzki Sąd.

W świetle dokumentacji, którą musiał sprawdzić Prezydent Miasta przed wydaniem zaświadczenia, budynek nie był, jak twierdziła strona, budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym czy biurowym, ale budynkiem zamieszkania zbiorowego z samodzielnymi lokalami zakwaterowania turystycznego i był usytuowany na obszarze przeznaczonym w obowiązującym dla tego terenu miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod usługi z zakresu sportu i rekreacji, gastronomii, handlu, kultury, edukacji i zamieszkania zbiorowego. Budynek został wybudowany w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego budowy budynku zamieszkania zbiorowego, a następnie decyzją Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego orzekł o udzieleniu inwestorce pozwolenia na użytkowanie budynku zamieszkania zbiorowego z samodzielnymi lokalami zakwaterowania turystycznego, garażem podziemnym, murami oporowymi wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu.

W świetle opisanej wyżej dokumentacji w ocenie Sądu przedmiotowy lokal mimo wyodrębnienia technicznego nie stanowił samodzielnego lokalu o funkcji mieszkalnej, bo taka funkcja pozostawała w sprzeczności z przeznaczeniem budynku i przeznaczeniem terenu, na którym budynek został wzniesiony. Samodzielne lokale o funkcji mieszkalnej mogą zostać wyodrębnione wyłącznie w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych lub wielorodzinnych – orzekł WSA.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 23 września 2021 r., II SA/Bk 570/21

Źródło: CBOSA