Tytułową tezę – w kontekście ścieżki zwrotu nieruchomości – wyraził Naczelny Sąd Administracyjny, podzielając stanowisko sądu I instancji. Jak NSA uzasadnił swój pogląd?
Stanowisko Sądu pierwszej instancji przyjmujące, że umowa sprzedaży nieruchomości gminie, która została zawarta z właścicielem nieruchomości w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości limituje możliwość jej wykorzystania wyłącznie pod cel publiczny, który może być zrealizowany jedynie przez gminę, nosi cechy umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego – odpowiadało rozumieniu działania przez właściciela nieruchomości w warunkach „przymusu”. NSA zauważył też, że rozumienie przyjęte przez WSA znajduje potwierdzenie w uzasadnieniu wyroku Trybunału Konstytucyjnego o sygn. akt SK 39/15. Wskazano tam, że sytuacja, w której właściciel może spodziewać się, że nieruchomość może być wywłaszczona na cele publiczne, może wystąpić na długo przed otrzymaniem zawiadomienia o wyznaczeniu dwumiesięcznego terminu zawarcia umowy w toku rokowań. Jak wynika bowiem z art. 112 ust. 1 in fine ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisy o wywłaszczeniu stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu inwestycji celu publicznego. TK przypomniał, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje, iż rozmieszczenie inwestycji celu publicznego następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 4 ust. 1 i ust. 2 pkt 1), a inwestycją celu publicznego są działania podejmowane bez względu na status podmiotu je podejmującego oraz źródła finansowania, stanowiące realizację celów, o których mowa w art. 6 u.g.n. Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego, a w przypadku jego braku – w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 50 ust. 1 zdanie pierwsze). Jak dalej wskazał Trybunał Konstytucyjny, już z chwilą uchwalenia planu miejscowego lub otrzymania decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego właściciel nieruchomości może się spodziewać, że w bliższej lub dalszej przyszłości uruchomione zostaną procedury zmierzające do zrealizowania celu publicznego na jego nieruchomości.
Jak stwierdził NSA, w tych okolicznościach pogląd o zbyciu nieruchomości w wyniku rokowań, o których mowa w art. 114 ust. 1 u.g.n., w warunkach swobody kontraktowania byłby nieuprawniony. Wręcz przeciwnie, w istocie właściciel nieruchomości działa wówczas w warunkach „przymusu” – orzekł Sąd. Jego zdaniem właściciel wie, że zgodnie z planem miejscowym albo decyzją o ustaleniu lokalizacji celu publicznego jego nieruchomość ma zostać użyta do realizacji celu publicznego, a zatem nie jest w pozycji równorzędnej z „kontrahentem”, lecz jest skonfrontowany z organem władzy publicznej gotowym użyć imperium w celu przejęcia nieruchomości.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 listopada 2021 r., I OSK 732/21
Źródło: CBOSA
